政策解讀：關于《開平市“三舊”改造實施意見》的政策解讀

開平市人民政府關于印發開平市“三舊”

改造實施意見的通知

開府〔2022〕11號

KPFG2022006

各鎮（街道）人民政府（辦事處），市有關單位：

現將《開平市“三舊”改造實施意見》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

開平市人民政府

2022年7月22日

開平市“三舊”改造實施意見

第一章 總  則

第一條 制定依據

為深入推進本市舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，提高土地節約集約利用水平，完善城市功能，推動產業結構轉型升級，傳承歷史文化，促進高質量發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令279號）和《江門市人民政府關于印發〈江門市市區“三舊”改造實施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號）等精神，結合本市實際情況，制定本實施意見。

第二條 制定原則

實施“三舊”改造應遵循“政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統籌規劃、共建共享、法治保障”的原則。

第三條 適用范圍

本市行政區范圍內的“三舊”改造活動適用于本實施意見。

“三舊”改造指由政府及其部門、土地權利人或者其他符合規定的主體對特定城鄉建成區范圍內的舊城鎮、舊廠房、舊村莊實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、生態修復、歷史建筑修繕等活動。

第四條 組織架構與部門職責

市人民政府成立市“三舊”改造工作領導小組，統籌、指導、督促、檢查本市“三舊”改造工作。由市長任組長，分管自然資源工作的市領導任副組長，市相關部門主要負責人為成員，積極主動推進全市“三舊”改造工作。

領導小組下設辦公室在市自然資源局，負責具體協調解決“三舊”改造工作中遇到的重大問題，監督和檢查“三舊”改造工作執行情況。

市自然資源部門負責統籌推進“三舊”改造具體工作，負責組織制定本市“三舊”改造相關配套性文件和規范性文件，加強政策解讀和宣傳；負責本市“三舊”改造標圖入庫的初審、規劃用地管理、不動產登記等管理工作，監督指導區域“三舊”改造任務的實施完成。

市發展和改革部門負責協調本市“三舊”改造范圍內重大示范工程、重大產業工程和重大基礎設施的實施落地。

市住房和城鄉建設部門負責全市國有土地上房屋征收與補償的監督管理工作；負責項目施工質量指導監督、市政配套設施建設監督、歷史建筑保護利用等工作，負責監管拆遷安置物業的銷售。

市科工商務部門負責牽頭開展工業信息普查、制造業高質量發展綜合評價、引導村級工業園升級改造等工作。

市財政部門負責落實土地出讓收入分配使用、產業升級改造、公益性項目、歷史文化保護項目和微改造項目財政獎補和激勵等政策資金保障工作。

市稅務部門負責研究并落實“三舊”改造稅收指引及優惠政策，加強稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造過程中的稅收問題。

市農業農村部門負責指導農村集體經濟組織做好集體資產管理工作。

市文化廣電旅游體育部門負責監督指導“三舊”改造中不可移動文物保護及活化利用工作。

市城市管理和綜合執法部門負責加強對“三舊”改造項目范圍內違法建設治理的指導監督。

市公安、司法行政、人力資源和社會保障、交通運輸、水利、衛生健康、市場監督管理、林業等部門在各自職責范圍內做好“三舊”改造工作。

各鎮（街）人民政府負責推進轄區內“三舊”改造的具體實施工作。組織屬地綜合執法隊伍及社區、村集體等組織，加強巡查，及時制止和查處違法建設行為，維護“三舊”改造的正常秩序。同時負責對項目面積規模是否符合要求、地塊權屬是否清晰、改造意愿是否達到規定比例要求等內容進行審核，確?！叭f”改造任務順利進行。

第五條 改造分類

“三舊”改造分為全面改造、微改造和混合改造三類。

全面改造，是指以拆除重建方式進行再開發，或實施生態修復、土地復墾等改造活動。

微改造，是指維持現狀建筑物主體結構基本不變，對現狀建筑物進行局部加建、拆建，改變使用功能，整飾修繕，保護活化，完善公益性設施等改造活動。

混合改造，是指全面改造和微改造相結合的類型。

第二章 標圖入庫

第六條 入庫標準

擬申報入庫圖斑應滿足《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》關于上蓋物占比要求的政策規定，同時符合國土空間總體規劃（土地利用總體規劃）、第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查屬于建設用地等條件。標圖入庫的申報、審核及審批程序按《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》的相關規定執行。

第七條 動態調整

市“三舊”改造標圖入庫實施動態管理，每季度調整一次，每個季度前5個工作日接受申報。市自然資源局應嚴格按照廣東省和江門市關于“三舊”改造政策和標圖入庫管理的文件要求，統籌和規范“三舊”改造標圖入庫動態調整的初審工作，及時上報江門市自然資源部門。

第三章 規劃管控

第八條 規劃體系

實施“三舊”改造應當編制“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計劃、項目預申請和“三舊”改造方案。

第九條 “三舊”改造專項規劃

市自然資源局應當以國土空間總體規劃（城鄉規劃、土地利用總體規劃）等上層規劃為依據，會同市相關部門組織編制“三舊”改造專項規劃，經市人民政府批準后實施，并報江門市自然資源局備案。經批準的“三舊”改造專項規劃可作為指導制定“三舊”改造年度實施計劃的依據。

“三舊”改造專項規劃應明確本行政區域“三舊”改造的重點區域和范圍、改造目標、功能定位、總體用地布局和規模、規劃控制要求、配套設施的總體規劃和道路規劃、歷史文化保護、自然生態保護等內容?！叭f”改造專項規劃應當注重各類規劃的對應銜接，充分預留產業發展用地、生態建設用地和公益事業用地，促進城市功能完善和產業轉型升級。

第十條 “三舊”改造年度實施計劃

市自然資源局根據上級統一部署和“三舊”改造專項規劃編制“三舊”改造年度實施計劃，經市人民政府批準后實施?！叭f”改造年度實施計劃內容主要包括“三舊”改造年度目標、項目安排、改造方式、完善用地手續計劃、投資預算等。

第十一條 改造項目預申請

“三舊”改造項目須完成改造意愿表決后，由申報主體[舊城鎮改造類為鎮（街），舊廠房改造類為權益人，舊村莊改造類為農村集體經濟組織]提出項目預申請，由市自然資源局進行受理與審批。提出預申請的項目改造面積原則上不得低于10畝；若項目面積小于10畝但確需實施改造的，由市人民政府按照“一事一議”原則進行充分論證后研究確定。項目預申請材料包括改造范圍紅線圖、權屬證明、意向改造方案、改造意愿表決材料或其他經審查需要提交的材料。

完成預申請工作的項目，可按相關規定有序開展基礎數據調查、引入合作企業、改造單元范圍內國土空間詳細規劃（以下簡稱“控規”）調整、地塊規劃條件論證、項目改造方案編制與審批、完善歷史用地手續等工作。

規劃條件論證是指在“三舊”改造專項規劃和控規的指導下，開展容積率、建筑高度等經濟技術指標以及交通組織、配套設施等內容論證。規劃條件論證由各鎮（街）組織編制，可連同“三舊”改造方案一并報市自然資源局審查，經審查同意后報有批準權的機構審批。

第十二條 改造方案

“三舊”項目改造方案應當依據“三舊”改造專項規劃、改造單元范圍內控規和有關技術規范要求進行編制。改造方案由鎮（街）組織編制，報市自然資源局審查；審查通過后再報市“三舊”改造工作領導小組審議；審議通過后最終報市人民政府審批。涉及控規未覆蓋或者調整的，應先按控規編制或者調整程序開展改造單元范圍內的控規編制或者調整論證工作，經批準后按編制或者調整完善后的控規編制改造方案，并按程序報批。其中對于改造后為工業用途的“改工”項目，項目地塊無需編制或者調整控規。規劃條件論證經有批準權限的機構批準后，可作為建設用地規劃條件出具的依據，直接編制項目實施方案。

涉及集體土地完善轉用、征收手續的“三舊”改造項目，可以將“三舊”項目改造方案以及集體土地完善轉用、征收手續材料按程序一并報江門市人民政府審批。

“三舊”項目改造方案主要內容包括改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規劃及用地手續、資金籌措、開發時序、實施監管等。

“三舊”項目改造方案涉及舊城鎮、舊村居改造的，需增加編制社會風險評估報告后方可啟動項目改造實施工作。

第十三條 公益性用地移交

（一）原土地權利人將工業用地改變為商業、住宅等經營性用地的（“工改工”除外），應當按照控規要求，將不低于項目用地總面積15%的土地（以下簡稱“公益性用地”）無償移交政府，用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設。

（二）公益性用地移交不足和超出情況的處置辦法

對改造地塊所在的控規未提出預留公益性用地要求，或者改造面積較小，導致無法提供足額的公益性用地的，不足15%的部分可以按原土地用途評估后，補繳與應當移交用地等價的土地價款，或者通過無償移交城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性項目建筑面積，根據其占項目總建筑面積的比例折抵應移交的用地面積。

對改造地塊所在的控規要求落實的公益性用地比例超出本意見關于公益性用地無償貢獻的比例要求的，超出部分可以按原土地用途評估后，由政府有償收回或用于與“工改居”項目聯動改造

（三）公益性用地移交程序

按本條第（一）（二）項規定無償移交公益性用地或公益性建筑面積的，改造主體應按照以下程序和要求完成移交工作：

1.改造主體應按照移交要求在“三舊”項目改造方案中制定公益性用地移交方案，主要內容包括移交主體、移交土地或建筑的面積、位置、移交期限等。

2.公益性用地移交方案連同“三舊”項目改造方案按有關程序報批后，作為條件之一設定在用地規劃條件中。移交手續由市自然資源局負責辦理。

3.改造主體應在簽訂土地使用權出讓合同前完成公益性用地移交工作，并負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除，未按規定移交的，不予辦理供地手續。分期實施的項目每期應移交不少于該分期總用地面積的15%土地。

4.涉及將公益性項目建成后無償移交政府的改造項目，應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確優先完成公益性項目建設并無償移交政府。

第四章 分類實施改造

第十四條 舊城鎮改造

（一）改造模式

舊城鎮改造可以分為以下兩種方式：

1.政府主導，由市人民政府按照簽訂的征地補償協議落實補償后收回土地，依法組織土地供應工作。

2.自行改造

（1）改造項目范圍內單一權利人對其用地實施改造。

（2）改造項目范圍內若干權利人通過簽訂搬遷補償協議將房地產的相關權益轉移到單一主體后由其實施改造。

（二）改造流程

舊城鎮自行改造按以下程序進行：

1.確定申報主體。

2.組織改造意愿調查，由申報主體開展居民意愿征詢，取得改造范圍內用地面積80%以上及上蓋建筑物面積80%以上合法權利人同意的，方可啟動改造。經表決同意后，申報主體可按相關程序申請納入年度計劃，進行項目預申請，并按相關要求進行編制或修改控規。

3.政府按程序進行審批并公示。

4.申報主體按相關要求編制改造方案，其中應包含補償方案，經改造范圍內用地面積80%以上及上蓋建筑物面積80%以上合法權利人同意的，按相關程序進行報批。

5.申報主體與改造戶主簽訂《征地補償安置協議》達100%的，則按相關程序進行改造主體資格確認后，由該申報主體與鎮（街）簽訂項目監管協議。

6.改造主體申辦協議出讓供地手續。

7.改造主體按改造方案和建設程序實施改造。

第十五條 舊村莊改造

（一）改造模式

舊村莊改造可以分為以下三種方式：

1.政府主導。由政府負責對土地開展征收、平整及村民住宅和農村集體經濟組織物業復建安置補償等相關工作，形成“凈地”納入市政府土地儲備庫后實施公開出讓或用于市政公共設施建設，農村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。

2.自行改造。由農村集體經濟組織或其全資子公司根據批復的項目改造方案自行征收補償安置，并可申請以協議出讓方式獲得項目可開發建設地塊。

3.合作改造。農村集體經濟組織通過市公共資源交易平臺公開選擇合作企業實施改造。

（二）舊村莊改造流程

舊村莊改造引入市場主體改造的，可按以下流程實施：

1.確定舊村莊改造范圍及項目申報主體。

2.開展改造意愿表決征詢。經農村集體經濟組織按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》相應要求表決通過，并經鎮（街）審核后方可啟動改造。申報主體按相關程序申請納入年度計劃。

3.開展基礎數據摸查，并進行項目預申請。

4.通過市公共資源交易平臺公開選取合作企業，經農村集體經濟組織按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》相應要求表決通過，確定合作企業。

5.編制及表決項目改造方案（含征地補償安置方案）。經農村集體經濟組織按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》相應要求表決通過后，并按相關程序報批。

6.簽訂項目監管協議。

7.辦理供地手續。

8.落實回遷工作。

（三）基礎數據調查

舊村莊改造項目在納入“三舊”改造年度實施計劃后，由鎮（街）牽頭，農村集體經濟組織或申報主體委托有測繪資質的機構開展基礎數據調查工作。調查改造范圍內土地、房屋權屬以及村集體戶籍人口、經濟、產業、文化遺存、公建配套及市政設施等現狀基礎數據，經市自然資源局審核公示；公示無異議后，作為編制“三舊”項目改造方案的依據。

第十六條 舊廠房改造

（一）改造類型

根據控規和改造后的土地用途，舊廠房改造主要分為“工改工”項目（改造后為工業及工礦物流倉儲功能）、“工改商”項目（改造后以商服為主導功能，可按國土空間總體規劃要求兼容一定比例的非商業服務業用地）、“工改居”項目（改造后以居住為主導功能，可按國土空間總體規劃要求兼容一定比例的非居住用地）三類。

改造后涉及住宅功能且以協議出讓方式供地的改造項目，項目原權利人需要按規定聯動完成相應規模的“工改工”“工改公”（改造后為教育、醫療、道路、綠地等公益性用地）或者“工改農”（改造后為復墾驗收通過后的農業用地），因客觀原因無法實施聯動改造的，允許原土地權屬人繳納貨幣抵扣款，專項用于扶持村鎮工業區改造提升。具體聯動操作細則由市自然資源局另行制定。

（二）改造方式

舊廠房改造的實施方式分為政府主導、自行改造、合作改造三種。

政府主導。由政府機構或政府委托全資國有企業組織實施改造，通過征收、征用、收回等方式對改造項目范圍內用地進行整合，并通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權人實施改造。

自行改造。主要包括以下類型：

1.改造項目范圍內單一權利人對其用地實施改造。

2.改造項目范圍內全部權利人通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式將房地產的相關權益轉移到其中單一權利主體后實施改造。

合作改造。由農村集體經濟組織通過市公共資源交易平臺以招標、掛牌等公開方式選擇合作企業，合作企業的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內容必須依法表決通過，簽訂項目合作改造協議后由選定的合作企業實施。

（三）改造流程

舊廠房改造項目可按以下流程實施：

1.確定舊廠房改造范圍。

2.改造意愿表決。改造項目范圍內地塊權利主體單一的，該主體同意實施改造；土地或地上建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行改造；建筑物區分所有權的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數三分之二以上的權利主體同意進行改造。改造項目范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定地塊的總用地面積應當不小于改造項目用地面積的80％。改造項目范圍內地塊屬農村集體經濟組織的，須經農村集體經濟組織按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》相應要求表決同意進行改造。

3.納入年度實施計劃并辦理“三舊”改造項目預申請手續。

4.若涉及公開引入合作企業改造的，應當通過市公共資源交易平臺公開選取，選取前招商文件須經農村集體經濟組織按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》相應要求表決同意。

5.編制審批改造方案。涉及集體土地的改造項目，項目改造方案須經農村集體經濟組織按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》相應要求表決同意后，按有關程序報批；市自然資源局根據市人民政府審批意見核發批復文件。

6.開展土壤環境污染評價工作。

7.若涉及工改經營性項目的，須完成公益性用地無償移交手續。

8.簽訂項目監管協議。

9.辦理供地手續。

（四）土壤環境污染評價

舊廠房改造后規劃功能變更為居住用地、商業服務業用地、公共管理與公共服務設施用地或新型產業用地的，改造主體應當對建設用地開展土壤污染情況調查。調查后按照土壤污染防治規定滿足使用要求且未列入建設用地土壤污染風險防控和修復名錄的，方可無償移交公益性用地和組織土地出讓。

第五章 用地處理

第十七條 完善用地手續

（一）集體土地完善轉用、征收手續

已納入“三舊”改造地塊數據庫、改造方案已經批復且符合相關規劃，用地行為發生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法手續且已經使用的集體建設用地，落實處理（處罰）后，可以按現狀申請集體土地完善轉用手續。

已納入“三舊”改造地塊數據庫、改造方案已經批復且符合相關規劃，用地行為發生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法手續且已經使用的集體建設用地，須在規定期限前與農村集體經濟組織、農戶簽訂征地補償安置協議并落實該征地補償安置；須按照要求完成聽證程序、辦理社保審核且落實處理（處罰）后，方可按現狀申請集體土地完善轉用、征收手續。

（二）國有土地完善轉用手續

已納入“三舊”改造地塊數據庫、改造方案已經批復且符合相關規劃，用地行為發生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法用地手續且已實際使用的國有建設用地，落實處理（處罰）后，可以按現狀申請國有土地完善轉用手續。

（三）辦理集轉國手續

已納入“三舊”改造地塊數據庫、符合相關規劃且具有合法用地手續的集體建設用地，可由原農村集體經濟組織按規定申請轉為國有建設用地，項目改造方案報開平市人民政府審批，土地征收手續上報江門市人民政府審批。

（四）辦理“三地”及其他用地轉用、征收手續

“三舊”改造項目涉及難以單獨出具規劃要點、難以單獨標圖入庫、難以獨立開發利用的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的，可以一并納入改造范圍。

“三舊”改造項目涉及“三地”需辦理轉用、征收手續的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一并組卷上報江門市人民政府審批。涉及土地征收的，經農村集體經濟組織表決同意，可不用舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

“三舊”改造項目涉及的“三地”面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合國土空間總體規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）的，可根據個案處理原則上報江門市人民政府審批。

第十八條 違法用地處理

（一）已納入“三舊”改造范圍、符合相關規劃、未辦理合法手續且已實際使用的建設用地，用地行為發生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日之間、1999年1月1日至2009年12月31日期間的，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》并結合省集體建設用地轉為國有建設用地政策、1988年修訂的土地管理法、1998年修訂的土地管理法等相關規定落實處理（處罰）。

（二）對1987年至1998年形成的違法用地，按照5元/平方米的標準罰款處理；1999年至2009年形成的違法用地，按照占用農用地20元/平方米、占用農用地以外土地10元/平方米的標準罰款處理。

第十九條 供地方式

“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規定劃撥或公開出讓的情形外，可以協議方式出讓給符合條件的改造主體。

第六章 地價計收與分配

第二十條 土地市場價格的確定

土地市場價格是某用途土地在市場上一般、平均水平價格，是土地受讓方為取得土地使用權而支付的所有費用，包括土地出讓金、其他形式的現金和實物補償折價、其他補償等，本意見中規定的土地市場價格按國家及省有關規定開展評估工作。

涉及公開交易的，土地市場價格應在確定規劃建設條件的前提下，通過評估機構評估得出單宗出讓地塊評估結果，經集體決策后確定公開出讓底價。出讓底價不能低于各項成本之和。

不涉及公開交易的，土地市場價格應以經容積率修正后的基準地價和評估機構評估價格中的最高價為基礎，經集體決策和公示程序后，確定土地出讓價款。

第二十一條 舊城鎮改造項目地價計收與收益分配

舊城鎮改造項目以公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的84%撥付給改造主體作為補償。

舊城鎮改造項目以協議出讓方式供地的，按土地出讓價款的16%計收。

第二十二條 舊村莊改造項目地價計收與收益分配

舊村莊改造項目以公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的95%撥付給原集體土地所有權人作為補償。

舊村莊改造項目以協議出讓方式供地的，按土地出讓價款的5%計收。

第二十三條 舊廠房改造項目地價計收與收儲補償

（一）“工改工”類

1.采用協議出讓方式供地的，保留工業用途提高容積率但不延長使用年限的，不需增繳土地價款。

2.采用公開出讓方式供地的，土地公開市場成交價款扣除財政計提及按規定繳納相關稅費后（不含收益分配所得應當繳納的企業所得稅或個人所得稅），可全額補償農村集體經濟組織或企業等原土地權屬人。

（二）“工改商”類

1.采用協議出讓方式供地的，按土地出讓價款的65%計收。

2.采用公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的35%撥付給原權利人作為補償。

（三）“工改居”類

1.屬市、鎮（街）全資國有企業的舊廠房自行改造為含住宅用途項目的，按土地出讓價款的80%計收。

2.采用協議出讓方式供地的，按土地出讓價款的70%計收。

3.采用公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的30%撥付給原權利人作為補償。

原土地權屬人所取得的土地出讓收益補償，視作對原土地權屬人土地和地上建筑物（構筑物）的征收補償（含土地前期整理、拆遷搬遷等費用）。其中，改造項目土地收回市政府土地儲備庫時已對原土地權屬人落實補償的，原土地權屬人不再享受土地出讓收益補償分配。市、鎮（街）政府主導的省級以上重點搬遷改造項目，扣除上述補償和計提資金后的出讓收益可按一定比例撥付給原權利人，支持項目搬遷安置。

（四）“工改其他”類

對工業用地改造為教育、科技、醫衛慈善、文化、體育用途的且以協議方式供地的項目，須按改造后用途重新核繳土地出讓價款，并按土地出讓價款的40%計收。

第七章 鼓勵扶持措施

第二十四條 鼓勵土地成片連片開發

（一）房地產權益轉移給單一主體

改造范圍內多宗用地將房地產相關權益轉移到單一主體實施改造，原房地產權利人憑經批準的改造方案按規定享受稅收優惠。村企合作改造的，通過市公共資源交易平臺公開遴選合作企業，村集體名下的國有用地可參照前述規定將房地產相關權益轉移到該村集體與合作企業約定的單一主體實施改造。

（二）國有和集體打包出讓

對于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，可一并打包進入土地市場，通過公開交易或協議方式確定使用權人，實行統一規劃、統一改造、統一運營。

（三）土地置換

在符合規劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換，包括集體建設用地與集體建設用地或國有建設用地與國有建設用地的土地置換?！叭f”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換后，該被置換的其他存量建設用地地塊可直接標圖入庫，適用“三舊”改造優惠政策，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優惠政策。以拆除重建方式實施的“三舊”改造項目，可將標圖入庫范圍內的“三舊”用地進行復墾，復墾產生的建設用地規模和指標可用于本項目范圍內的非建設用地，辦理轉用手續后一并實施改造，或有償轉讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

（四）混合開發

用地面積達到30畝及以上的“工改工”項目，允許通過混合開發方式改造為融合工業、商服、辦公等功能齊備的綜合性項目（不包括商品住宅）。完成土地整理后，可統一按規定辦理供地手續，其中工業建筑面積占比不得低于50%。

第二十五條 簡化規劃調整程序

對納入“三舊”改造年度實施計劃，涉及規劃控制指標調整的“改工”項目，不需調整控規，規劃條件論證經批準后，可作為建設用地規劃條件出具的依據，直接編制項目實施方案。

第二十六條 鼓勵實施微改造

對于納入標圖入庫范圍，以保留原建筑物主體或采取加建擴建、局部拆建、完善公建配套設施、改變建筑使用功能等方式實施的微改造項目，可享受以下優惠政策：

（一）允許微改造項目改變建筑使用用途。允許在商業氛圍濃厚的沿街微改造建筑或歷史建筑（在對建筑的主體結構不產生影響的情況下）有條件地變更建筑使用用途。

（二）給予五年過渡期政策優惠。具有合法用地手續的舊城鎮或者舊廠房微改造項目，改造后用于改造為教育、醫療、體育、養老社會福利機構、互聯網＋產業、研發設計、科技服務、信息服務、文化創意、現代物流用途，經市人民政府批準，享受按原用途使用的5年過渡期政策，過渡期屆滿前6個月可按新用途申請并以協議出讓的方式辦理用地手續。

（三）多渠道籌措改造資金，支持微改造。積極引導企業、產權單位（原產權單位）、專業經營單位等社會力量及居民出資參與微改造。市財政安排專項補助資金用于扶持微改造。

（四）提高微改造審批效率。優化規劃、用地、建設、消防、商事登記等行政審批手續辦理流程，提高審批效率。

第二十七條 支持優先審批

經批準的“三舊”改造項目涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續，全部納入“綠色通道”。對符合審批條件、手續齊全的項目，采取“一站式”服務，即收即辦、限時辦結。

第二十八條 加大經費保障

加大財政對于“三舊”改造的支持力度，建立“三舊”改造專項資金，統籌安排土地出讓收入資金支持“三舊”改造。支持市、鎮（街）從“工改居”“工改商”項目的土地出讓價款各自分成部分中，分別計提一定比例的資金，建立工業改造提升扶持獎勵專項資金，?？钣糜诜龀知剟睢肮じ墓ぁ薄肮じ墓薄肮じ霓r”等工業改造提升項目。

第二十九條 落實稅費優惠

1.實施“三舊”改造要優先選擇工礦企業棚戶區、城市危舊房，執行“三舊”改造優惠政策?！叭f”用地經規定程序納入棚戶區改造范圍的，免征城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。對棚戶區改造涉及的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等，按照國家有關規定予以減免。個人的征地補償款及因征地重新購置安置住房的，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。企業用于棚戶區改造的支出可享受企業所得稅稅前扣除政策。棚戶區改造安置小區的有線電視、供水、供電、供氣、排水、通訊、光纖、道路等市政公用設施由屬地政府或相關單位出資配套建設，入網、管網增容等經營性收費項目按低限減半征收。

2.“三舊”改造項目涉稅管理按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》的規定辦理。

3.“三舊”改造項目依法免收各項行政事業性收費。

第三十條 鼓勵金融扶持

鼓勵銀行機構向“三舊”改造項目給予信貸支持。充分利用政策性銀行資金額度高、利率低、期限長等優勢，鼓勵商業銀行給予優惠貸款支持，積極引入各類低成本資金。

第三十一條 加強歷史文化保護

切實加強對歷史遺產、不可移動文物及歷史建筑的保護，對以拆除重建、改建擴建等方式實施改造需要保留的歷史遺產、不可移動文物或歷史建筑，制定相應保護管理措施，并依法履行相應審批和備案程序。

第三十二條 行政司法保障

對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批準的全面改造項目，原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權利主體均可向市人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性，并要求限期搬遷：

（1）土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的，占份額不少于95%的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議。

（2）建筑物區分所有權的，專有部分占建筑物總面積不少于95%且占總人數不少于95%的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議。

（3）拆除范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍用地面積的80%。

（4）屬于舊村莊改造用地，農村集體經濟組織及不少于95%的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議。

對政府裁決不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行行政裁決的，作出裁決的人民政府可以自期限屆滿之日起三個月內申請人民法院強制執行。

市人民政府進行裁決前，應當先進行調解。

第八章 項目監管

第三十三條 實施精準監管

加強“資金與信用、進度與效益、分配與產業”等重要事項的全流程監管。項目改造方案報市人民政府批準后，鎮（街）應當和改造主體簽訂項目監管協議，明確無償移交的公益性用地、公共建筑或補繳地價款等義務，按征地補償安置方案履行相關補償、回遷及過渡期安置的義務，項目實施進度安排及完成時限以及其他事項等監管內容。項目監管協議作為合同出讓附件，有關主管部門按照合同及監管協議約定，對“三舊”改造項目進行績效評價與聯合監管。加強“三舊”項目實施過程中各職能部門和鎮（街）的行政效能監管，防范廉政風險。

第三十四條 建立“三舊”改造項目退出機制

加強對“三舊”改造項目的時限管理，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，并按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。

第三十五條 建立“三舊”改造資金監管制度

“舊城鎮”“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權出讓合同前，由改造主體到項目約定的銀行設立改造專項資金監管賬戶，足額存入復建安置資金，監管賬戶內資金由改造主體、市自然資源局和監管賬戶開戶銀行三者共同監管，確保?？顚Ｓ??；蛟诤炗喭恋厥褂脵喑鲎尯贤坝筛脑熘黧w向市自然資源局提供專項監管保證資金的銀行保函（銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函），由市自然資源局負責監管。

第三十六條 實行信息全流程公開

以信息公開為抓手，建立有效的風險防控體系，打造“三舊”改造陽光工程，嚴防廉政風險。將“三舊”改造標圖入庫、項目確認、規劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂項目監管協議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開范圍。對具體“三舊”改造項目的審批結果應依法依規及時公開。

第九章 法律責任

第三十七條 改造主體法律責任

改造主體未按照實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，并按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。

改造主體違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規實施改造的，依法追究法律責任。

第三十八條 部門及其工作人員法律責任

市相關部門及其工作人員在“三舊”改造管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法給予處分。

第十條 附  則

第三十九條 本意見下列用語的含義

公益性用地是指用于建設公園、綠地、學校、幼兒園、醫院等服務社會公眾的基礎設施和公益設施的土地，根據國家《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（自然資辦發〔2020〕51號），“公益性用地”包括公共管理與公共服務設施用地、交通運輸用地、公用設施用地、綠地與開敞空間、特殊用地。

第四十條 本意見實施前本市有關政策與本意見規定不一致的，以本意見為準。

第四十一條 本意見自2022年9月1日施行，有效期為5年。

第四十二條 本意見由開平市自然資源局負責解釋。